2017-7-15 來源：《21世紀經(jīng)濟報道》
編者按：壯大于浙江省的特色小鎮(zhèn)之風正在席卷全國，由此吸引蜂擁而來的資本當然也包括房地產(chǎn)。
房企在熱點城市甚至城市群覆蓋范圍內(nèi)的三四線城市拿地都開始出現(xiàn)困境之時，這無疑是開發(fā)商們認識到的一個機遇所在。
也因此，伴隨各類型房企都開始對建設特色小鎮(zhèn)制定目標而來的，也有各界對開發(fā)商“囤地”的質(zhì)疑聲。
對于還沒完全擺脫滾動開發(fā)模式的房企而言，經(jīng)營需要長期、大量資金投入的特色小鎮(zhèn)無疑會是一個難題。雖然手握一定資源，但能否真正吸引產(chǎn)業(yè)集聚也成為大眾關注的核心。
在探索階段還未結束之前，特色小鎮(zhèn)之于房企，到底是機會還是雞肋，尚是值得長期觀察的問題。
隨著城鎮(zhèn)化進程加速、城市群概念興起以及決策層的高度支持，地處城市群中三四線城市的特色小鎮(zhèn)因其資源優(yōu)勢而迎來爆發(fā)期。
2016 年2月，國務院頒發(fā)《關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》，明確提出加快培育具有特色優(yōu)勢的小城鎮(zhèn)，帶動農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化。當年7月21日，住建部、國家發(fā)改委、財政部明確提出，到2020年我國將培育1000個左右的特色小鎮(zhèn)，并公布北京市房山區(qū)長溝鎮(zhèn)等127個鎮(zhèn)為第一批中國特色小鎮(zhèn)。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前，各區(qū)域的特色小鎮(zhèn)正在蓬勃建設中，首批特色小鎮(zhèn)主要分布在我國東部，又以華東地區(qū)最為密集，共39個，約占127個小鎮(zhèn)的30%。當前特色小鎮(zhèn)建設成效已逐步顯現(xiàn)，然而不容忽視的是已經(jīng)出現(xiàn)一些問題亟待解決。特色小鎮(zhèn)的建設如果僅僅按照過去的房地產(chǎn)開發(fā)模式，設幾個新區(qū)、建一些特異風格的建筑等形式，已然不能滿足當前特色小鎮(zhèn)的發(fā)展態(tài)勢和市場訴求。
特色小鎮(zhèn)生成邏輯
特色小鎮(zhèn)，是指依賴某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素（如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等），在一至三平方公里的用地上將產(chǎn)、城、人、文的理念與功能進行整合，打造具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開發(fā)項目。
21世紀經(jīng)濟報道記者綜合調(diào)研了目前市場上的特色小鎮(zhèn)。從發(fā)展路徑看，中國的特色小鎮(zhèn)興起于浙江，壯大于長三角。如今，正以燎原之勢在全國蔓延開來，逐漸成為我國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要抓手。借政策東風，特色小鎮(zhèn)成為國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新方向。無論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是宏泰等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，或是上海元合、內(nèi)蒙億利金威這類地方企業(yè)，都將轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略指向“特色小鎮(zhèn)”。
21世紀經(jīng)濟報道記者發(fā)現(xiàn)，按不同功能分類，特色小鎮(zhèn)目前主要有智慧生態(tài)科技小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、生態(tài)小鎮(zhèn)、影視小鎮(zhèn)、汽車小鎮(zhèn)、金融小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)等類型。
不過，高力國際研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過近一年的快速發(fā)展，全國已經(jīng)形成了眾多以一產(chǎn)、二產(chǎn)或者三產(chǎn)為主導產(chǎn)業(yè)的特色小鎮(zhèn)。以京津冀區(qū)域為例，高力國際認為該區(qū)域已經(jīng)形成了依托八大產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色小鎮(zhèn)布局。當前全國特色小鎮(zhèn)的主導產(chǎn)業(yè)中，以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量居多，特別是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。當然也有依托第一產(chǎn)業(yè)即農(nóng)業(yè)，特別是新興農(nóng)業(yè)形成的田園綜合體和新興農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)。
高力國際認為，在特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)路徑中，以三產(chǎn)為主導產(chǎn)業(yè)更容易形成人口聚集效應。從產(chǎn)業(yè)生成邏輯模型中，可以看到產(chǎn)業(yè)協(xié)同是非常重要的一個維度。這也是特色小鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)園和文旅古鎮(zhèn)等傳統(tǒng)有特色的小鎮(zhèn)最重要的區(qū)別之一。
經(jīng)過對全國多個特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)生成邏輯和定位分析，高力國際發(fā)現(xiàn)，當前特色小鎮(zhèn)由于體量相對產(chǎn)業(yè)新城較小，因此對要素的融合要求會更高。與之對應的產(chǎn)業(yè)，在縱向存在從產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)到產(chǎn)業(yè)應用和產(chǎn)業(yè)服務的延伸；在橫向上融合形成的產(chǎn)業(yè)將會是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)路徑之一，尤其是三產(chǎn)和二產(chǎn)的融合發(fā)展。
戴德梁行北中國區(qū)策略發(fā)展顧問部主管王晨表示，從長遠發(fā)展來看，基于地方特色而塑造的特色小鎮(zhèn)成為更符合新型城鎮(zhèn)化要求的主題空間和促進就地城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場。需要在結合各自地區(qū)的具體情況打造的同時，注重“質(zhì)”的發(fā)展，即要和當?shù)匚幕�、自然山水、特色資源結合，形成獨具特色IP的主題性小鎮(zhèn)。
發(fā)展路徑：先天融合
與產(chǎn)業(yè)園不同的是，特色小鎮(zhèn)要實現(xiàn)生產(chǎn)要素、生活要素和生態(tài)要素的融合發(fā)展。在前期開發(fā)階段就需要明確產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。而很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展都存在從“0”到“1”的過程。
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展前期，通常會出現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎薄弱、當?shù)卣?jīng)驗較少、比較依賴非產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品盈利以及園區(qū)產(chǎn)業(yè)單一等問題；在發(fā)展成熟后，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)附加值相對較高，產(chǎn)業(yè)也成為園區(qū)的主盈利點，同時產(chǎn)業(yè)格局有所提升。
王晨表示，在特色小鎮(zhèn)的“小鎮(zhèn)”方面，應注意到小鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)功能完備性，除產(chǎn)業(yè)功能、旅游設施外，應具備居住及其他城鎮(zhèn)配套的自我滿足。特色小鎮(zhèn)中應有真正的原居民，同時能留住外來訪客7×24小時、甚至更長時間停留，并在小鎮(zhèn)中形成規(guī)�；⒅貜托缘南M。
在開發(fā)企業(yè)實際運作中，相較于產(chǎn)業(yè)園，特色小鎮(zhèn)也具有先天優(yōu)勢。高力國際調(diào)研發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)地產(chǎn)運營商由于缺少產(chǎn)業(yè)運營經(jīng)驗，一般都難以對產(chǎn)業(yè)進行深入系統(tǒng)的設計和定位，特別是難以對特定產(chǎn)業(yè)上下游環(huán)節(jié)進行細致的考量。但良好的產(chǎn)業(yè)基礎是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的初始驅(qū)動力，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展需要靠產(chǎn)業(yè)的導入來帶動產(chǎn)業(yè)結構的形成，從而實現(xiàn)小鎮(zhèn)的空間結構、社會結構融合。
此外，特色小鎮(zhèn)還能解決房企普遍面臨的拿地難困境。北京市某房企總經(jīng)理在接受21世紀經(jīng)濟報道專訪時也表示，目前多數(shù)北京房企面臨拿地難困境。而在北京市疏解人口大背景下，特色小鎮(zhèn)是開發(fā)商轉(zhuǎn)型的很好路徑。既能發(fā)揮開發(fā)商的開發(fā)優(yōu)勢，也能解決開發(fā)商拿地難困境。
以華北區(qū)域為例，北京的產(chǎn)業(yè)疏解是環(huán)京區(qū)域特色小鎮(zhèn)主要的發(fā)展機遇。2015年北京提出疏解非首都功能，制造業(yè)、教育和醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)加緊向外疏解的步伐。這其中就需要依賴京津冀協(xié)同發(fā)展的大環(huán)境。對于環(huán)京區(qū)域小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)定位來說，國家政策的正向引導是產(chǎn)業(yè)升級的重要方向。
不過，值得關注的是，特色小鎮(zhèn)當前處于初期發(fā)展階段，盈利模式仍處在摸索過程。中國缺少成熟的產(chǎn)業(yè)運營商，在“去房地產(chǎn)化”和“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”的政策導向之下，對于來自傳統(tǒng)地產(chǎn)領域的開發(fā)機構，無論是商業(yè)思維的轉(zhuǎn)變還是產(chǎn)業(yè)要素的開發(fā)和導入，運營特色小鎮(zhèn)都是巨大挑戰(zhàn)，過渡到“產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)”也必將經(jīng)歷一個過程。
“大家摸著石頭過河，是一個比較初期的階段。”王晨表示。
據(jù)高力國際了解，很多國內(nèi)知名的開發(fā)機構都有深耕產(chǎn)業(yè)的決心，但初期階段照搬傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式到特色小鎮(zhèn)，在很多情況下也是開發(fā)機構圍魏救趙、曲線救國的無奈之舉。因此一些開發(fā)商選擇和產(chǎn)業(yè)主體合作，借此嫁接不同資源、導入強勢產(chǎn)業(yè)，以聯(lián)合開發(fā)等方式形成產(chǎn)城融合基礎，從而打造完備的特色小鎮(zhèn)。